La primera vez que escuche hablar de la doble venta y de la venta de cosa ajena me pareció algo enigmático, un problema de Miss Marple. Es una de esas confusiones comunes cuya solución debemos tener clara todos los abogados, y no sólo los especialistas en Derecho Civil, para ofrecer a nuestros clientes el mejor asesoramiento jurídico, demostrando nuestro amplio conocimiento de la ley.
Hoy, el problema está casi resuelto….
La venta de cosa ajena tiene lugar cuando la cosa no pertenece al vendedor sino a un tercero, de suerte que se vende sin titularidad ni poder de disposición sobre ella. Existe voluntad de vender y no un error de que se creía propia al tiempo de venderla.
La doble venta tiene lugar cuando un mismo objeto es vendido varias veces, ya sea por error o por malicia, por su dueño actual a distintos compradores.
Se reconoce la validez de la venta de cosa ajena, dado el carácter puramente obligacional del contrato de compraventa, al no existir mandato alguno que disponga que quien vende tenga que ser propietario de la cosa vendida. El vendedor no da, se obliga a hacerlo. Con todo, advierto que la venta no impide que quien sea el verdadero dueño pueda reivindicarla de quien la compró, con la consecuencia para el que la compró, si es vencido en el proceso reivindicatorio, de que tenga a su favor el derecho a la pertinente indemnización o al saneamiento frente a quien le vendió la cosa que resulto ser de propiedad ajena.
Es una venta de cosa ajena si el dueño celebra un contrato de compraventa, se consuma y posteriormente realiza una nueva venta. En nuestro Derecho, el contrato de compraventa es productor sólo de obligaciones. La venta de una cosa que no pertenece a quien actúa como vendedor le obliga a adquirirla para cumplir con la obligación de entrega.
El artículo 1.473 del Código Civil proporciona las pautas para solucionar el brete que se presenta cuando se produce la venta plural de una cosa. Si la cosa fuera mueble, la propiedad se trasmite a quien primero haya tomado posesión de ella de buena fe. Si fuera inmueble, al adquirente que antes la haya inscrito. Si no hubiese inscripción, corresponderá a quien de buena fe sea primero en la posesión, y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua. La buena fe evidencia el desconocimiento de que la cosa haya sido objeto de venta con anterioridad.
La venta plural de una cosa la componen dos contratos o más de compraventa oficiados por un mismo vendedor, que es dueño de la cosa, con diferentes compradores. En las ventas de muebles, la prioridad la tiene quien haya tomado posesión de la cosa primero. En las ventas inmobiliarias, la prioridad esta subordinada a la inscripción registral, a la adquisición a titulo oneroso, a la buena fe y a que conste inscrito con anterioridad el derecho del vendedor. Esto es, inscripción registral más cumplimiento de los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Criterios subsidiarios son el de la posesión y, faltando esta, la antigüedad del titulo.
Una vez que hemos diferenciado ambas figuras, pasaremos a analizar las consecuencias jurídicas de cada una de ellas.
- Si estamos ante un supuesto de doble venta:
El comprador preterido podrá resolver el contrato (artículo 1.124 del Código Civil) por incumplimiento del vendedor, teniendo derecho a obtener una indemnización de daños y perjuicios causados.
También podrá optar, tras la sentencia que le prive del inmueble, por el saneamiento por evicción a través del cual podrá exigir las restituciones del artículo 1.478 del Código Civil.
- Si estamos ante un supuesto de venta de cosa ajena:
Si existe imposibilidad de cumplir con el contrato por causa imputable al vendedor, éste vendrá obligado a indemnizar al comprador por los daños y perjuicios correspondientes (artículos 1.101 y 1.106 del Código Civil).
Otra posibilidad consiste en la anulación del negocio jurídico por error o dolo, a lo que habrá que añadir los daños y perjuicios correspondientes.
También puede solucionarse mediante la resolución por incumplimiento del vendedor, pues el comprador no está obligado a aceptar como cumplimiento de la obligación del vendedor una cosa sobre la que no tiene la libre disposición, ni la capacidad para enajenarla (artículo 1.160 del Código Civil), nuevamente considerando los daños y perjuicios indemnizables.
Escrito por la abogada de M.L. Lasaosa.