Esta Ley 5/2019, se publicó el 16 de marzo de 2019, la misma, se encarga de regular todos aquellos créditos referentes a las acciones inmobiliarias. A su vez, entro en vigencia el 16 d junio de ese mismo año, asimismo, sustenta una reforma que regula todos los préstamos inmobiliarios.

¿Cuándo aplica la Ley 5/2019?

La Ley  5/2019 únicamente aplica en aquellos contratos de crédito relacionados a los casos donde el prestamista está de acuerdo con rendir un préstamo, el cual será cancelado de forma aplazada, a través de créditos u otras facilidades de pago que sean similares o iguales. Las mismas, deben incluir las características que se mencionan a continuación:

1. El préstamo debe ser realizado por personas físicas o jurídicas que lleven a cabo actividades en el mercado de finanzas o de forma empresarial.
2. El fiador debe ser una persona física. Cabe mencionar que no debe ser de manera obligatoria un consumidor.
3. El contrato referente al préstamo a realizar, debe tener por motivo: – El acuerdo del préstamo debe realizarse bajo términos de garantía hipotecaria o derecho sobre un inmueble que sea únicamente de uso residencial. – El acuerdo de un préstamo a manera de adquirir algún bien relacionado a terrenos, o inmuebles que se encuentren en construcción o ya construidos. Cabe mencionar que en este caso en especial, el prestante debe ser consumidor.

¿Cuándo no aplica la Ley 5/2019?

Existen préstamos que no se encuentran incluidos dentro de la Ley 5/019. Los mismos, se encuentran excluidos por la misma en determinados casos. Dichas circunstancias, son las que presentamos a continuación:

1. No aplica en los préstamos que realiza un empleador a sus empleados o en los que no se encuentra ningún interés de por medio.
2. Los préstamos que se realizan sin ningún tipo de intereses ni algún otro gasto ajeno a la garantía del mismo.
3. Los que se conceden y el rembolso deba efectuarse en el plazo de un mes.
4. Aquellos que se efectúan a través de un órgano jurisdiccional o ante in árbitro mediador.
5. Los que son relativos l pago aplazado, que no incluyen gastos referentes a una deuda latente. Hay que mencionar que los mismos, no deben incluir algún bien o inmueble residencial.

¿Cuáles son las principales novedades de esta Ley?

La Ley 5/2019, trae consigo una serie de innovaciones referentes los actos que incluyen préstamos. Los mismos, principalmente se encargan de regular la actividad, de manera que se lleve a cabo acorde a la Ley y con total normalidad y transparencia.

Obligaciones de transparencia

La Ley 5/2019, se dispone a regular detalladamente la denominada fase contractual, en la que incluye la publicidad. Esto, con el objetivo de que el consumidor pueda llevar a cabo su decisión en referencia a si desea efectuar el contrato del préstamo o no.

Para que esto se pueda llevar a cabo, se debe regular la información básica en cuanto a la que se presenta en la publicidad referente a los préstamos inmobiliarios. Asimismo, como en la obligación de la persona que realiza el préstamo o de quien sirva como intermediario al ofrecer o presentar la información personalizada.

A su vez, la información se debe proporcionar de manera obligatoria con un periodo de anticipación que no sea mínima a 10 días, los cuales comenzarán a contabilizarse una vez se haya firmado el contrato.  Teniendo todo esto en cuenta, la Ley prevé, ampliar la documentación precontractual, la cual es solicitada por la Directiva.

Este procedimiento, según lo escrito en la Ley, debe ser homogénea dentro de todo el territorio de España, de esta forma, las legislaciones autónomas, deben respetar las actividades normalizadas y por consecuente, no podrán exigir o solicitar a las entidades que proporcionen documentación extra.

Esto, en relación a dificultar la valoración en cuento a las irregularidades entre las ofertas. Las novedades que comprenden las fases contractuales no deben aplicar en los contratos de préstamos que se encuentren suscritos posterior a la entrada en vigencia de la Ley 5/2019, es decir, antes del 16 de junio de ese año.

¿A qué puede optar la Ley de Crédito inmobiliario en determinados casos?

En caso de comprobarse la transparencia de la operación por el notario y que su normativo mantenga una relevancia sostenible, la Ley opta por hacer que recaigan los esfuerzos ya previstos en relación a la información que debe recibir el fiador.

Dichos esfuerzos, ahora serán extendidos al fiador del préstamo, siempre y cuando la misma, sea persona física y cumpla con las normativas mencionadas con anterioridad. A su vez, los mismos recaen ahora sobre los federados públicos tradicionales dentro de la contratación de hipotecas españolas.

Cabe mencionar que esta alternativa no es muy común en otros países, puesto que no es muy utilizada. Por el contrario, a los organismos públicos, prefieren hacer uso de agencias encargadas de ofrecer servicios referentes a la protección del consumidor financiero, No obstante, en España, se realizan operaciones que suelen ir mucho más allá.

Esto se debe a que, en las operaciones, el legislador le otorga al notario el protagonismo de asesor, de manera que se encargue de que se cumplan todos los procedimientos referentes al principio de la transparencia material, así como lo estipula el Artículo 15 de la Ley 5/2009.

Notario como asesor según la Ley 5/2019

Una vez que se le haya delegado el papel de asesor al notario que seleccionó la persona que en este caso es el fiador, el mismo, debe encargarse de constar que, se realice un acta gratuita, a manera de que se encuentre bajo su responsabilidad, sin delegarle la tarea a nadie más. En dicha acta, debe ir reflejado lo siguientes:

• El cumplir el periodo o plazo estipulado en determinación a los 10 días, en el cual, posteriormente, el prestamista debe poner a disposición del fiador los documentos legales.
• Las cuestiones estipuladas por el fiador y el asesor que en este caso es el notario que el mismo ha seleccionado.
• Información de manera individual y referente a la asesoría en base a las cláusulas expedidas en la FEIN y la FjAE.
• Elaborar un test o formulario, el cual tendrá el objetivo de documentar la entrega de la información suministrada y su contenido.

La expedición de dicha acta, tendrá un tiempo límite establecido. El plazo, como se estipula en la Ley, debe ser no mayor a un día posterior a la autorización para efectuar la escritura pública por parte del organismo pertinente.

En caso de que no se cumplan alguno de los requisitos expresados, el asesor, que en este caso es el notario, debe expresarlo en el acta. De esta forma, no se podrá autorizar el contrato del préstamo. Según lo expuesto, se puede determinar que la función más importante en relación a la intervención por parte de la notaria se encuentra en el Artículo 15.6 de la Ley 5/2009.

Artículo 15.6

Es este artículo, se establecen las normas prácticas en relación a las intervenciones por parte del notario. En el mismo, el legislador cuenta la potestad de en caso de que se cumpla con la transparencia y la validez del material, el texto o contenido expuesto en el acta, será tomado en cuenta como veraz.

De esta manera, el notario podrá validar su servicio prestado al fiador, en cuanto al asesoramiento.   A su vez, en el acta, el propietario se encuentra de acuerdo con la totalidad del contenido en los documentos proporcionados.

Asimismo, el notario según el artículo, debe incluir una reseña en la escritura o contrato del préstamo. La misma, será incluida con el objetivo de identificar el acta, a manera de que pueda dar fe en que se encuentra en total cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley 5/2009.

Evaluación de la solvencia y las consecuencias de su incumplimiento

La Directiva invita a todos los Estados miembros, a que velen por el cumplimiento de ciertas operaciones, las cuales deben cumplir con requisitos fundamentales.

Esto hace referencia a que el prestamista, solo debe presentar crédito únicamente si la evaluación en cuanto a la solvencia del fiador determina que es positiva.

En este aspecto, se puede determinar o suponer que el fiador podrá cumplir con sus obligaciones referentes al pago del préstamo sin inconvenientes.

la Ley 5/2009, obliga al prestamista a realizar un estudio evaluativo en relación a las solvencias del fiador.

En caso de que no se cumpla con lo establecido, la Ley regula diversas consecuencias en la evaluación de la solvencia por parte del prestamista en función de estudiar los movimientos realizados en operaciones anteriores por el fiador. Dicha regularización, se presenta en los siguientes casos:

• Crédito en el caso de no superar la evaluación de la solvencia.
• Una evaluación incorrecta producto de información incompleta proporcionada por el fiador, acto que no le permitirá al prestamista efectuar el contrato.
• El hecho de incumplir la obligación de la solvencia, le permitirá aplicar el régimen sancionador, según como lo dicta la Ley.