La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) está conformada por un conjunto de normativas legales que regulan el derecho inmobiliario. La principal función de esta ley es regular todo lo relacionado con las viviendas y los alquileres.
Esta ley es la encargada de regular los contratos de arrendamiento urbano de locales para negocios y de las viviendas. También regula las cesiones de viviendas y de locales para negocios, los subarriendos de viviendas y el alquiler de viviendas amuebladas.
Eso sí, si vas a alquilar alguna vivienda, siempre es ideal hacer un seguro de hogar.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene como objetivo la regulación del mercado de alquileres en España. Esta ley a través del tiempo ha sido modificada varias veces, la primera fue la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 40/1964, con fecha 11 de junio.
Esta ley fue derogada por la Ley 29/1994, con fecha 24 de noviembre, cuyo nombre fue Arrendamientos Urbanos. La cual fue modificada por la Ley 19/2009 con fecha 23 de noviembre.
La ley fue reformada y se creó para el año 2011 la Ley 39/2010 con fecha 22 de diciembre de Presupuestos Generales del Estado. Esta fue sometida a una nueva reforma y se publica el Real Decreto ley 21/2018, con fecha 14 de diciembre. Esta fue creada por medidas urgentes relacionadas con vivienda y alquileres.
Esta última ha sido derogada para dar paso al Real Decreto Ley 7/2019, con fecha 1 de marzo, de medidas urgentes. La cual entró en vigencia el 6 de marzo de 2019, después de su convalidación en el Congreso de Diputados.
Con esta ley el Gobierno en España busca contribuir e impulsar el sector y proteger los derechos de los inquilinos. La ley sólo contiene dos títulos que se aplican de forma imperativa. Los demás artículos solo se aplican cuando las partes no hayan acordado algunos elementos en el contrato de alquiler.
Estructura de la Ley de arrendamientos urbanos
La ley está formada por un preámbulo, cinco títulos y cuarenta artículos, distribuidos de la siguiente manera:
Título I
Este título corresponde al Ámbito de ley y está conformado por cinco artículos.
Título II
Este apartado corresponde a los arrendamientos de vivienda, se encuentra conformado por cinco capítulos y veintidós artículos. Los capítulos están distribuidos de la siguiente manera:
El capítulo I corresponde a las normas generales y está formado por los artículos 6 al 8.
El capítulo II corresponde a la duración del contrato y lo conforman los artículos del 9 al 16.
El III pertenece a la renta, está formado por los artículos que van desde el 17 al 20.
El capítulo IV corresponde a los derechos y obligaciones que tienen las partes, lo forman los artículos del 21 al 25.
El capítulo V pertenece a la suspensión, resolución y extinción del contrato en él se encuentran los artículos del 26 al 28.
Título III
Este título es el de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, está conformado por seis artículos. Estos van desde el artículo 29 hasta el 35.
Título IV
El título IV corresponde a las Disposiciones comunes y está conformado por dos artículos. Los cuales son 36 y 37.
Título V
Este apartado corresponde a los procesos arrendaticios y está conformado por tres artículos. Qué son los 38, 39 y 40.
Contenido de la Ley de Arrendamiento Urbano
El contenido de esta ley es el siguiente:
Esta ley se aplica al alquiler de fincas urbanas, estableciendo diferencias de acuerdo a su uso:
Arrendamientos para uso diferente a vivienda
Este tipo de arrendamiento es el correspondiente a los usos temporales, profesionales, culturales o comerciales. En esta definición se incluyen los alquileres vacacionales y los locales comerciales.
Arrendamiento de vivienda
La ley se refiere con este tipo de arrendamiento a las casas o a los pisos que se alquilan por lo general para servir de vivienda al inquilino o arrendatario. En esta categoría se incluyen las plazas de garaje, los trasteros y otros servicios y espacios relacionados.
Normas imperativas
La Ley sólo contiene dos artículos que son de obligatorio cumplimiento por parte del arrendador y que debe respetar en beneficio del arrendatario. Los artículos de obligatorio cumplimiento son los que se refieren a lo siguiente:
Formalización del arrendamiento
El contrato de alquiler se puede realizar de forma verbal, aunque deberá formalizarse por escrito cuando alguna de las partes lo solicite. El contrato debe incluir, al menos lo siguientes puntos:
Datos de identificación de los contratantes.
Datos que identifican a la finca que se está arrendando.
El tiempo de duración del contrato.
El monto de la renta inicial.
Las normas que se aplican al alquiler de la vivienda o del local.
Fianzas
Cuando se realiza un contrato de arrendamiento es obligatorio proporcionar una fianza, la cual se abona en metálico. El monto corresponde a una mensualidad de renta cuando se trata del arrendamiento de vivienda. Para el arrendamiento de uso distinto de vivienda el monto de la fianza será de dos mensualidades.
El monto de la fianza puede modificarse durante el tiempo que dure el contrato y dicho monto tiene que devolverse cuando finalice el contrato. Esto no le impide al arrendador exigir otras garantías, como avales, depósitos o un seguro de caución.
Elementos que regula la Ley de arrendamientos urbanos
Esta ley regula una gran variedad de elementos, entre ellos están los siguientes:
Duración del contrato
El contrato de arrendamiento tendrá una duración mínima obligatoria entre tres y cinco años. La ley también establece una prórroga implícita de tres años en los casos de personas físicas. Pero las partes tienen la potestad de manifestar su voluntad de no renovar el contrato.
Cuando el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima del contrato será de siete años, con una prórroga mínima de tres. Asimismo, si no se quiera prorrogar el contrato, por parte del arrendador está en la obligación de notificarlo cuatro meses antes.
Cuando es el inquilino quien no desea prorrogar el contrato deberá notificarlo con dos meses de antelación. La prórroga automática se puede interrumpir en los siguientes casos:
El arrendatario puede informar que no desea que se produzca la prórroga automática con una antelación mínima de 30 días.
El arrendador puede notificar con dos meses de anticipación que requiere recuperar su vivienda para su uso. También puede ser para el uso de su cónyuge divorciado o separado o para sus familiares en primer grado. Para hacer esto el arrendador lo debe hacer estipulado en el contrato.
Para este caso se establece un plazo de tres meses para la ocupación de la vivienda, transcurrido este plazo sin ser ocupada. El arrendatario estará en el derecho de recuperar el contrato en un período de 30 días o ser indemnizado.
Cuando se agota la duración del contrato y las prórrogas, este se podrá prorrogar por tres años. Pero el arrendatario puede manifestar con una antelación mínima de dos meses la decisión de finalizar el contrato.
Esta prórroga adicional la puede interrumpir el arrendatario con una antelación mínima de 30 días de cumplirse el plazo. El arrendador puede interrumpir la prórroga adicional con una antelación mínima de cuatro meses.
Subarriendo y la cesión del contrato en la Ley de arrendamientos urbanos
El subarriendo sólo está permitido cuando afecta de forma parcial a la vivienda y se requiere autorización por escrito del arrendador. La duración del subarrendamiento no puede ser mayor a la del contrato principal. Tampoco se permite que las rentas sean mayores a las pactadas por las partes. Esto evita que el arrendatario pueda lucrarse con la operación,
El inquilino para la cesión del contrato necesita la autorización por escrito del arrendador.
Rentas
El arrendador y el arrendatario están en la libertad de pactar las rentas de alquiler, que por lo general debe ser abonada los primeros 7 días del mes. El arrendador está en la obligación de entregar un recibo de pago.
La actualización de la renta, sólo puede hacerse cuando se estipula en el contrato y debe determinarse la forma de hacerlo. Por lo general se hace tomando de referencia el Índice de Garantía de Competitividad en el Arrendamiento (IGC).
La actualización del arrendamiento debe ser comunicada por el arrendador con 30 días de antelación.
Desistimiento del contrato
El arrendatario puede desistir del contrato después de transcurridos 6 meses contados a partir del inicio del mismo. Para ello requiere de un preaviso mínimo de un mes, acordando una indemnización en beneficio del arrendador.
La cantidad de la indemnización corresponde a una mensualidad de renta por cada año de contrato que se encuentre pendiente.
Pago de los servicios y gastos
El arrendatario y arrendador pueden acordar libremente la distribución del pago de los gastos generales del inmueble. Estos gatos son las cargas, los tributos, servicios y responsabilidades no puedan individualizarse.
Por lo general el arrendatario asume el pago de los servicios de la vivienda, como gas, luz, teléfono, agua, Internet, entre otros. El pago de la cuota de comunidad debería ser asumida por el arrendador.
Conservación de la vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la conservación de la vivienda corresponde al arrendador. Las cuales están conformadas por aquellas reparaciones que necesite la vivienda para conservarse en buenas condiciones de habitabilidad.
Esta obligación sólo no se cumplirá cuando los daños sean imputables al arrendatario, como son las reparaciones originadas por el uso.