La Ley Ordenación Edificación 38/1999 es del 5 de noviembre. Es vista como una norma importante que se encarga de regular todo lo referente a este sector.
Su objetivo es regular los procesos de edificación, designando las obligaciones y responsable de los agentes intervinientes en ellas. Además, se encarga de definir las garantías que son necesarias para que se dé un desarrollo adecuado de ellas.
En base a ello, la regulación también se encarga de que se cumplan los requisitos básicos de los edificios. Todo esto sin que se pierda la vista correcta de los intereses de todos los usuarios.
Índice de contenidos
Cambios producidos al llegar la Ley Ordenación Edificación
Dentro del ordenamiento jurídico se encuentran muchos cambios dados por la publicación de esta ley. Así, se denotan aspectos sociales y jurídicos que tienen grandes cambios por ello, encontrándose en los siguientes parámetros:
· Marco Jurídico
Se considera al Marco Jurídico porque el objetivo de la Ley Ordenación Edificación da una regulación completa. Esto es dentro de su mismo sector, aplicando informes tribunales y legales frente a los organismos correspondiente.
En base a ello, se toman en cuenta plazos, garantías y entes que se encargan de intervenir en el proceso. Todo esto para suplir las carencias encontradas en el Código Civil respecto a este tema.
Entonces, desde su primer artículo, esta ley presenta algunas remisiones legislativas sobre marcos diversos. Estos pueden ser la prevención de riesgos laborales o las aplicaciones en la Administración Pública en el proceso encontrado.
Así es como la Ley Ordenación Edificación es vista como una norma que permite tener un concepto jurídico de esto. Todo esto es de la forma más completa posible, autorizando al Gobierno para crear un Código Técnico de la Edificación.
· Responsabilidad y Garantías
Este es uno de los parámetros más importantes en el desarrollo del contenido de la ley. Así, se pasa a proteger completamente a quien pasa a adquirir una vivienda edificada.
La función de esto es que se establezca una responsabilidad referida a daños que la abarquen. Entonces, sobre dichos daños el legislador dará algunas garantías al sujeto que se encarga de comprar la vivienda.
En la Ley Ordenación Edificación se establece que esto no implica daños en la vivienda que no sean indemnizables. Sus garantías no se encuentran en la ley y, de presentar reclamos, se da una responsabilidad contractual o extracontractual.
Así, el sistema de responsabilidades puede diferenciarse o dividirse de la siguiente manera:
Responsabilidad decenal
Esta es de 10 años para los desperfectos o problemas de construcción que tengan que ver con la resistencia mecánica. La estabilidad del edificio es importante, siendo este plazo un tiempo de prueba para mostrar su buena construcción.
Entonces, de existir defectos de construcción, necesitan ser manifestados durante dicho tiempo para presentar reclamaciones judiciales correspondientes. Esto quiere decir que no se trata de una edificación actualmente estable, sino de estabilidad en el futuro.
Responsabilidad trienal
En la Ley Ordenación Edificación se da una responsabilidad de 3 años que da un entendimiento diverso. Para que este sea completo, necesita diferenciarse entre:
- Defectos de los elementos constructivos: es una categoría que engloba los defectos no englobados en la responsabilidad decenal.
- Defectos en las instalaciones del edificio: son aquellos que afectan las instalaciones generales de la vivienda. Estos pueden ser la calefacción, gas, aire acondicionado, electricidad, entre otros.
Esta responsabilidad, según lo expuesto en la Ley Ordenación Edificación, trata de proteger la vivienda edificada. Para que se hable de defectos de habitabilidad, los defectos de construcción deben modificar gravemente la condición de la vivienda.
Responsabilidad anual
Mayormente trata de los defectos de acabado que no afectan la estabilidad del edificio o vivienda. Sin embargo, estos sí afectan el uso de la vivienda, pero no dejan de ser solucionables con rapidez.
De forma jurídica estos pueden ser de menor importancia, pero son frecuentes de forma general. Muchas empresas trabajan con plazos de entrega reducidos, dando como resultado una falta de revisión de detalles como es debido.
· Agentes de la edificación (esquematización jurídica)
Este es otro punto tomado en la Ley Ordenación Edificación, dentro de su Capítulo III. Cada uno de dichos agentes tienen responsabilidades específicas si se dan defectos en la construcción de una vivienda entregada.
El listado no es de una forma jurídica cerrada, pues pueden proporcionarse diversos agentes involucrados. Entonces, se encuentran los siguientes:
Promotor (Art. 9 de la LOE)
Se trata de un agente clave en todos los procesos edificativos, por lo que tiene gran relevancia en la ley. Puede ser una persona física o jurídica que impulsa o crea el proceso de edificación de forma concreta.
Como corresponde en la Ley Ordenación Edificación, debe responder de forma solidaria a los demás agentes intervinientes. Esto es en base a que se encuentren algunos defectos que se puedan encontrar en la vivienda entregada.
Proyectista (Art. 10 de la LOE)
Se trata de la persona que, por encargo del promotor y dando respeto a lo legalmente establecido, redacta el proyecto. Así, en la práctica, es visto como un técnico capaz de verificar la edificación que el promotor desea realizar.
Con ello, tiene la labor de revisar si cumple con las exigencias básicas del plan urbanístico de la zona correspondiente.
Constructor (Art. 11 de la LOE)
En la Ley Ordenación Edificación se le define como la persona que asume frente al promotor la ejecución del proyecto. Esto en base al provecho material y humano, sea propio o ajeno, que se necesita tener para realizar la edificación.
Algunas veces es posible que las tareas y posiciones del promotor y el constructor sean dadas por la misma persona. Así, las funciones del constructor son asumidas en las encontradas para la figura final del promotor.
Todo esto es muy claro y preciso, pero es importante que se delegue de la forma que corresponde cuando ocurre.
Jefe de obra (Art 11.2 de la LOE)
Es un profesional que cuenta con la capacidad necesaria para que se represente la técnica general de la obra. Siendo llamado de forma coloquial como “encargado” o “capataz”, tiene gran control de las prácticas para completar la edificación.
Director de obra (Art. 12 de la LOE)
En dicho artículo de la Ley Ordenación Edificación es definido de forma precisa y clara. Así, es conocido por asumir las tareas orientadas a los elementos estructurales básicos de la obra.
Así, se catalogan como los aspectos esenciales del proceso edificativo. También se encarga de dar interpretación al proyecto dado por el proyectista de la obra.
En base a ello, da instrucciones específicas para que todo sea llevado a cabo según lo acordado. En algunos casos, es posible que los dos agentes sean encontrados en la misma persona al realizar la edificación.
Director de la ejecución de la obra (Art. 13 de la LOE)
Esta figura definida en la Ley Ordenación Edificación es una de las más importantes en la práctica. Todo esto es visto desde el punto de vista jurídico, siendo relevante en la responsabilidad y garantías.
Muchos defectos o problemas son encontrados en la calidad de los materiales usados al edificar. Entonces, la tarea de este director se basa en que todo sea revisado y realizado de acuerdo a los establecido.
A ello se suma que se cumpla con la responsabilidad que necesita garantizarse a quien obtiene la edificación.
Otros agentes importantes de la edificación (Art. 14 de la LOE)
En la Ley Ordenación Edificación se trata de tener una definición completa de los agentes involucrados en el proyecto. Aunque la lista no es cerrada, se encuentran involucrados algunos laboratorios y entidades asociadas al control de calidad.
Con ello se trata que los errores sean disminuidos de la mayor forma posible para cumplir con las responsabilidades. Así es como las garantías serán dadas de la forma que la ley lo dicta para cada comprador.
Código Civil (Art. 1591)
Desde que entró en vigor la Ley Ordenación Edificación, se encontraron algunos debates jurisprudenciales. Esto es porque se consideraba un decreto que derogaría a lo expuesto en el Artículo 1591 del Código Civil.
Aunque esto era justificado, con el paso del tiempo se notó que ambas tenían un completo funcionamiento. Sin embargo, siempre se notará que la Ley Ordenación Edificación tiene una regulación más específica de todos los procesos.
Por tanto, desde un punto de vista legal, sí se deslegitima lo expuesto en este artículo del Código Civil. Entonces, al darse cualquier inconveniente en este ámbito, es necesario consultar ambos reglamentos por separado.
Es posible que la Ley Ordenación Edificación sea más precisa que el Código Civil, pero depende de las gravedades. De igual forma todo se encontrará correctamente regulado, cumpliendo cada involucrado con sus responsabilidades presentadas.
Siempre es importante tener este tipo de conocimiento a la mano, evitando que las confusiones legales sean encontradas. Cuando el inconveniente es muy complicado, es posible que se requiera representación legal durante todo el proceso activo.
En dichos casos los especialistas darán una representación completa para el cumplimiento de los derechos del cliente que le corresponda.