Luego de una sentencia en el año 2015, la imputación de los gastos por formalización pasó, en gran parte, al banco. Quienes pagaron, sea por desconocimiento o incentivados por la institución, tienen derecho a reclamar retroactivo.
Pagar las cuotas mensuales más el interés ya es una carga monetaria importante. Si además pagaste los gastos de constitución, que corresponden 10% del capital aprobado, la ley tiene algo que decirte: es abusivo y no te beneficia.
En esta publicación te explicaremos todo lo que tienes que saber sobre la reclamación gastos hipoteca. Te enseñaremos desde: qué son, sus antecedentes y cómo reclamar para que te devuelvan el porcentaje cancelado.
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¿Qué y cuáles son los gastos hipoteca?
La hipoteca es un contrato entre una institución bancaria y un cliente que desea comprar una vivienda. El banco concede una determinada cantidad de dinero para la adquisición del inmueble y como garantía de impago puede vender la propiedad.
El instrumento de deuda posee varios elementos que lo diferencian de un préstamo: el capital –el dinero concedido. Solo un porcentaje del valor del inmueble– el interés –porcentaje extra aplicado sobre el capital de la hipoteca– y finalmente el plazo –tiempo de devolución expresado en cuotas de amortización–.
Eso, normalmente, es lo que todos sabemos sobre un préstamo o crédito hipotecario. Sin embargo, muchos ignoran otro elemento igual de importante: gastos de hipoteca.
El contrato se debe inscribir y suscribir en el Registro de Propiedad. Aquí intervienen varios componentes, como gastos e impuestos, que deben cancelarse.
En el vocablo de las deudas son conocidos como gastos de formalización de hipotecas o gastos por constitución de hipotecas bancarias.
Estos son:
- Tasación. Estudio hecho por un profesional, normalmente arquitecto, para conocer el valor de la hipoteca. Sobre ese monto se concede la cantidad a prestar. El costo varía dependiendo del profesional y las condiciones de la vivienda.
- Gastos de gestoría. Son los honorarios que se pagan al gestor que tramita la constitución de la hipoteca en la notaría. Significa un 0.1% o 0.5% del capital aprobado.
- Gastos de notaría. Coste de la elevación de las escrituras públicas al Registro de Propiedad. Representan un 0.2% del capital de la hipoteca.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Tributo que grava la elevación de las escrituras. Asciende a los 3.000-4.000 euros.
Devolución de gastos de hipoteca
Lo que nos trae a debate en esta publicación es la devolución de los gastos hipoteca. ¿Por qué hay tantas personas reclamando? Entremos en contexto.
Como ya explicamos, para formalizar la hipoteca fija hay que cancelar una serie de gastos. Estos, en el pasado, no se repartían entre la institución (banco) y el cliente (quien solicita la hipoteca).
Toda la carga pasiva se le imputaba al consumidor. Un monto extra que fácilmente asciende a 10% del capital de la hipoteca. Esto se mantuvo hasta 2015.
En el año 2015 el Tribunal Supremo aprobó la sentencia 705/2015 donde declaraba abusivo y nulo que los bancos imputaran la carga pasiva de la cancelación de los gastos de constitución al cliente.
En la sentencia se explicaba que el beneficiado de la formalización de la hipoteca era la institución bancaria, ya que en caso de impago podían tomar acciones judiciales.
Sin embargo, la primera sentencia no era del todo clara y gastos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados todavía eran abonados por el cliente.
En el 2018 se cambió nuevamente el criterio. Específicamente el gasto mencionado; aclarando por decreto de gobierno que los beneficiados del impuesto eran los bancos y debían asumir el pago.
Un año después, el 16 de junio de 2019, una nueva sentencia del Tribunal Supremo aclaró el reparto de los gastos cambiando el sujeto pasivo de la mayoría a la institución bancaria.
¿Qué bancos fueron afectados por la sentencia?
En el año 2015, cuando se aprobó la primera sentencia, los únicos bancos afectados fueron BBVA y Banco Popular. Las primeras resoluciones de devolución a favor de los clientes fueron adjudicadas a estas instituciones bancarias.
Sin embargo, ocurrió un efecto dominó. También tuvieron que devolver los siguientes bancos: Liberbank, Caixabank y Bankia.
Si tienes una hipoteca en alguna de estas instituciones y te cobraron gastos de formalización de manera errónea, reclama la devolución ahora mismo.
¿Cómo reclamar gastos hipoteca?
En este punto sabemos dos cosas: la mayoría de gastos de constitución hipotecarios deben ser abonados por el banco y si te cobraron de manera errónea, tienes derecho a solicitar la devolución. Pero, seguramente te preguntarás cómo.
Primero que nada, es bueno saber cuáles son las hipotecas con derecho a reclamar: las formalizadas, es decir cuyas escrituras elevadas, en periodo anterior a 16 de junio de 2019. Momento exacto en que se aprobó la sentencia.
Segundo, aclarar cuáles son los gastos que tienen carácter retroactivo. Estos son:
- Gastos notariales.
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Honorarios al notario.
¿Y qué sucede con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)? Muchas cosas. Como ya mencionamos, el impuesto atravesó una serie de conflictos en tribunales desde el año 2015 cuando fue aprobada la primera sentencia.
Luego de la resolución, el Tribunal Supremo imputó como sujeto pasivo al consumidor. En octubre de 2018, otro tribunal falló y aseguró que los beneficiados del impuesto son los bancos y por tanto pasarían a ser sujetos pasivos.
Entre tanta controversia, mediante un decreto de Gobierno se reformuló la sentencia y se rectificó que los bancos serían quienes cubrirían el impuesto constitutivo. No obstante, quedaría sin efecto retroactivo. Es decir, no se reclaman.
Pasos para reclamar gastos de hipoteca
Tienes diferentes alternativas a disposición para reclamar la devolución de gastos de hipoteca. Te mencionamos cuáles son los pasos y algunas recomendaciones.
- Reclamación ante el banco. Primero que nada, si te cobraron erróneamente los gastos y deseas un retroactivo, redacta un requerimiento ante el banco. Explica los motivos de manera clara y coherente.
- ¿Qué llevar al banco? Deberás entregar ciertos documentos. Son: escrituras elevadas al registro y facturas de las partidas. Busca el comprobante del pago de las escrituras, de la gestoría, del notariado, Registro de Propiedad y Tasación. También los recibos pagados de la hipoteca.
- Redacta un documento. Escribe un documento dirigido a la institución bancaria solicitando el retroactivo de los gastos de hipoteca. Ojo, el requerimiento debe entregarse al banco que formalizó la hipoteca. Si cambiaste de banco, no eleves el reclamo a esa entidad.
¿Cuánto tiempo tardará el reclamo?
Tardarán entre uno o dos meses. La institución responderá al requerimiento aceptando devolver el dinero o denegando la solicitud. Si sucede esto último, te pedirán nueva documentación para apelar la denuncia.
¿Qué pasa si niegan la denuncia?
Como mencionamos, el banco –seguramente– negará el requerimiento entregado. Por suerte, tienes otras vías. La primera es elevar nuevo requerimiento al Banco Central de España. Harán un dictamen que tomará aproximadamente 4 meses.
Si siguen sin aprobarte la devolución, tienes una última opción: elevar a un juzgado. Aunque, antes de irte corriendo a tribunales, detente a pensar y a evaluar.
Por la denuncia tendrás que ir a juicio. Puedes ganar o perder. Si pierdes, tendrás que pagar las costas. En cambio, si ganas, te pagarán los gastos.
Hay decenas de sentencias a favor de los clientes que hicieron el reclamo ante tribunales. Pero, como siempre, hay que pensar bien y asesorarse con abogados.