Una nueva ley para regular los alquileres, sus pagos, así como las obligaciones y derechos de quienes los utilizan ha sido promulgada. Entender las implicaciones de este tipo de documentos no siempre es sencillo.
Conoce las claves para comprender su funcionamiento y cómo te afecta en este post.
Índice de contenidos
¿Qué es la Ley de arrendamientos urbanos?
La Ley de arrendamientos urbanos, por sus siglas LAU, es la norma jurídica que rige la realización de contratos de alquiler (conocido como arriendo urbano). Que puede ser efectuado entre dos partes: propietario o arrendatario, e inquilino o arrendador.
Leyendo lo anterior, te resultará sencillo comprender que el concepto de arrendamiento de vivienda. Definido como el que se establece sobre una edificación habitable con el objetivo de satisfacer una necesidad de vivienda. Que se considera de carácter permanente, y pertenece al arrendatario.
Un aspecto interesante es que en la vivienda no tiene porqué vivir el arrendatario de modo ininterrumpido. Basta con que sirva de alojamiento a un familiar directo del mismo. Puede ser el cónyuge, siempre y cuando no estén legalmente separados, o sus hijos.
A cambio de este traspaso, el inquilino debe ceder al propietario una suma de capital previamente acordada. Más adelante precisaremos las posibilidades de variar esta cantidad.
Se reconoce que el inmueble a partir del cual se realiza este contrato puede ser viviendas o local para negocio. Los cuales pueden incluir: trasteros, plazas de garaje, mobiliario, y hasta alguna dependencia, espacio o servicios de cualquier índole legal.
Anteriormente, la contratación de alquileres obtenía sus regulaciones de:
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre
- Ley 4/ 2009, de 4 de junio
- Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materias de vivienda y alquiler.
Esta última, comenzó aplicarse a partir del 6 de marzo de 2019. SU objetivo fundamental es potenciar este sector mediante una mayor legitimación de los derechos de los inquilinos. En algunos casos, se ha planteado que esto ha afectado las necesidades de los propietarios.
¿Cómo está concebida la ley de arrendamientos urbanos?
Las leyes, comúnmente están escritas en un formato que puede resultar difícil de entender. Considerando esta posibilidad te ofrezco un breve recorrido por las partes de la ley de arrendamientos urbanos.
La composición de esta regulación incluye un total de 5 títulos que contienen a su vez 40 artículos. A ellos se añade un preámbulo.
Esta estructura quedará de la siguiente manera.
- Ámbito de ley (contiene 5 artículos)
- Arrendamiento de vivienda (5 capítulos y 22 artículos)
- Arrendamiento para uso distinto de la vivienda (6 artículos)
- Disposiciones comunes (2 artículos)
- Procesos arrendaticios (3 artículos)
Elementos que debes entender antes de leer LAU
Existen algunos conceptos que deben ser comprendidos antes intrincarnos en las áreas cubiertas por esta resolución.
- Habitable: anteriormente te lo había mencionado. Se refiere a una titularidad que adquiere la vivienda tras ser inspeccionada por el Ayuntamiento. Como su nombre lo expresa, establece que reúne los aspectos indispensables para que una persona pueda vivir en ella.
- Destino primordial: uno de los aspectos esenciales del contrato. Es muy importante que sea cual sea el propósito del arrendamiento, la titularidad del espacio al respecto quede clara.
- Vivienda permanente: es requisito que la vivienda arrendada tenga este carácter. Lo cual, la excluye de las tipologías de arrendamiento de temporada, verano u otra. Que es el tipo de contrato que usualmente realizan los educandos pertenecientes a un centro de formación.
- Arrendamientos excluidos: aquellos que se hallan fuera de los marcos antes establecidos y que, por ende, no son regulados por esta ley. Puede tratarse de las viviendas empleadas por porteros y otros guardias asalariados, por militares. Aquellas conectadas al sector agrícola, forestal o pecuario, y las que están destinadas a estudiantes universitarios.
LAU en palabras sencillas
La Ley de Arrendamientos urbanos de marzo de 2019 establece algunas reformas con respecto a sus precedentes que cabe discutir. Para que puedas comprenderlo por tu cuenta, te las ilustraré de modo sencillo.
Estos aspectos cubren cinco áreas fundamentales:
- La extensión del contrato
- El disentimiento
- Las modificaciones al importe de la renta
- La distribución de los gastos conectados al inmueble
- Las limitaciones referentes a la fianza.
Seguro tras una lectura rápida coincidirás con la mayoría. Son los elementos más sustanciales para ambas partes del contrato (arrendadores y arrendatarios). No te quedes rezagado y lee atentamente sus características a continuación.
¿Cuánto puede durar un contrato de arrendamiento?
No debes sorprendente al saber que un contrato dirigido a personas naturales puede extenderse entre los 3 y los 5 años. Se ha establecido una periodización mínima de 5 años. Lo cual puede ser modificado por acuerdo de las partes. Muy útil si alguno decide no renovar el contrato.
En el segundo apartado, personas jurídicas, este contrato puede durar 7 años, y prorrogarse por 3. Muy importante: la decisión de no renovar contrato debe ser informada por 4 meses por parte del arrendatario. Mientras el inquilino solo requiere 2.
Prórroga automática ¿de qué se trata?
Con frecuencia los potenciales inquilinos se preguntan: ¿es posible arrendar por un año?
Claro que puedes. Esta instancia está a tu alcance. Sin embargo, debes entender que, en caso de no expresar el deseo de rescindir el contrato, o de no terminarlo legalmente pasa algo. Así es, entra en vigor la prórroga automática de carácter quinquenal.
Cuando esto pasa se inicia un proceso de extensión de la contratación de arrendamiento por el periodo que corresponda. Este no se detendrá si no se realizan acciones para ello.
Disentimiento según la ley de arrendamiento urbano
Debe entenderse que la prioridad es el cumplimiento de los plazos establecidos. Sin embargo, en caso de que el inquilino decida abandonar el inmueble, este puede enfrentarse a una demanda judicial por daños y prejuicios.
Esto puede ser prevenible con un aviso de 30 días. Lo cual exime al arrendatario de responsabilidad ante los ojos de la ley.
En el caso de que se trate de un arrendamiento de larga duración, el inquilino puede renunciar. Para esto debe haber habitado el inmueble por 5 años y se requiere un aviso de 2 meses.
Se establece, además, que el propietario puede volver a obtener el inmueble al paso de un año. De acuerdo al contrato efectuado. Sin embargo, debe ocuparla en un lapso máximo de 3 meses.
¿Qué ocurre si esto no se cumple?
Sencillo. En caso de no ocupar la vivienda o local en un tiempo máximo de tres meses el arrendatario podrá recuperar el alquiler u obtener una indemnización.
Es una conclusión natural de todo lo leído que el arrendatario cuenta con mayores ventajas en el caso de un disentimiento legal. ¿No te parece?
Rescinción de contrato
Aunque se han tocado algunos puntos al respecto, resulta positivo enumerar algunas de las causas para esta.
Veamos:
- Impago de la renta. Tal como se entiende, en caso de un incumplimiento en el abono del costo del alquiler se puede rescindir el contrato de alquiler.
- Actividades ilícitas. La presunción de la utilización del inmueble para cometer actos de delincuencia puede desencadenar una terminación del contrato.
- Incumplimiento de las normas de convivencia. Es importante que se verifique un comportamiento apropiado para la participación en la comunidad. No se aceptan actividades molestas, insalubres o peligrosas.
- Obras sin permiso. No están permitidas las modificaciones al inmueble que afecten la configuración de la vivienda, que disminuyan su estabilidad o su seguridad sin autorización.
- Subarrendamiento de una habitación: De no contarse con una autorización escrita y de carácter previo del arrendador, esto será considerado un incumplimiento de los términos del contrato.
- Cambio de destino primordial en la vivienda.
- La falta de los pagos correspondientes a: servicios no individualizados, gastos relativos a la comunidad e impuestos.
El arrendatario podrá rescindir el contrato cuando:
- El arrendador no realice las actividades necesarias.
- Existan violaciones de derecho en el uso de la vivienda.
Aumento de renta ¿es una posibilidad?
La Ley de arrendamientos urbanos establece que los incrementos en el monto de los alquileres solo podrán establecerse al término de cada año de contrato. En cuanto al monto, si bien existen algunas normas regulatorias se puede hablar de libertades para ambas partes de pactar el insumo y el tipo de moneda de pago.
En caso de no pactarse, la ley comprende un plan de respaldo que estipula fechas de pago, efectivo y lugar de abono. Impele al arrendatario a entregar un recibo de pago o documento correspondiente.
Para el precio se toma como referencia el listado de precios publicado por el Instituto Nacional de Estadística IPC.
En el caso de contrato de larga duración, los primeros cinco años se regula exclusivamente por las cifras expresadas arriba. Al sexto año, se pueden establecer variaciones que no deben exceder el 20 por ciento. Las mismas deben ser comunicadas al por escrito al arrendatario con un mes de antelación.
Otra forma de justificar el incremento es la realización de obras de mejora en la vivienda.
Pago de los gastos de la vivienda
El propietario tiene el deber de pagar y gestionar lo referente a la formalización y tramitación de lo referente al contrato. Igualmente, debe afrontar cualquier gasto referente al inmueble. Corresponden, a este, además, los gastos de reparación o mantenimiento.
En caso de avería por uso indebido y reparaciones habituales, estos costes serán asumidos por el inquilino.
Fianza ¿Cuántos meses debe pagar?
Al igual que en las legislaciones precedentes se mantiene el pago de fianzas sobre el inmueble. En este caso, junto a la fianza legal, se establece el pago de hasta dos adicionales. Estas son tomadas en calidad de depósito que no produce interés a quien deposita.
Espero que este post te halla resultado de utilidad.